存量房的房贷利率近2年一直在降，这次降低一是因为民众的呼声较高，二是因为美联储降息了，所以央行顺理成章调低了存量房的房贷利率。

而这次央行直接下调50个BP的动作，确实算是房贷相关利率上的“大手笔”，要知道今年年初5年期的LPR的下调，算是历年调整幅度最大，也才25个BP。

　　在调整存量房房贷利率的同时，央行还调整了存款准备金的利率，同样是下调50个BP。进一步释放货币的流动性，刺激消费。

我们回顾一下过去两种对存量房房贷利率的调整方式：

　　第一种：去年9月初的时候，四大行就发布公告，对2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款进行调整。

以工行为例，有2个时间点，2019年10月是房贷利率按LPR+X的浮动利率计算开始时间，2022年5月是全国首套房房贷利率下限由LPR调整为LPR-20BP。也就是说，那几年买房买到高位站岗，其房贷利率5~6%的人，是非常实惠的调整。除了少数个别城市的贷款利率下限高于全国标准外，大部分人的存量房贷利率调整到了LPR+0或者-20BP的这个标准。

以我自己为例，我在19年高点的时候购买了一套房，按LPR浮动利率计价就是LPR+59，而2023年存量房房贷利率下调后，当年9月25日生效，我的利率计价就变成了LPR，直接就把那个+后面的BP抹去，也就是说由4.79%降低到了当时的LPR五年期4.2%。这个优惠政策的调整直接让我每月少支付月供1000+元，必须得感谢政府政策好。

第二种：其实就是LPR层面上的调整了，上面提到过2019年房贷利率调整成以LPR+X的浮动利率后，其实利率的实际值也在随着LPR5年期的变化而变化（这里我们不去讨论当年选择固定利率的大聪明，也许他们未来可能会获利）。在22年调整了3次，23年调整了1次，24年开年就放大招，直接降低了25个BP，5年期LPR变成了3.95%。当然房贷的LPR不是按月度的变化即时调整，每年有一个约定的时间，按当时的LPR进行调整。比如上图中，我的这笔贷款利率的重新定价时间就是每年的7月5日，而大多数人应该是在每年的1月1日，所以今年央行选择在2月对LPR进行下调，也是打个时间差。。。

　　在今年7月的时候5年期的LPR继续下调了10个BP，由3.95%变成了3.85%。

所以其实从去年开始，首套房存量房房贷利率已经通过LPR+X计价方式中，下调LPR和砍掉X的这两种方式进行调整过。而且调整的幅度对于像我这样19年买房，高点踩屎的人来说，算是较大幅度的让利了。

不过，我们要明白一个核心道理——调整新房房贷利率是刺激新房销售，消化房地产市场的存量，但调整存量房房贷利率和新房的去化基本没有关系。存量房贷利率调整后，月供省下来的几百或者上千块，是不会再次投入到增量市场的。当然，这些钱可能会投入到消费市场，比如零售商品、旅游等方面。

所以，对于存量房的房贷利率，政府没有迫切的压力去进行调整，反而存量房贷对于银行而言是优质的资产，在存款利率没有进一步调整的前提下，需要保证银行不至于因为净息差过低，而出现盈利方面的风险，除非再次出现大规模提前还贷的情况。

目前楼市新政出台后，全国范围彻底取消了首套和二套房的利率下限，由地方和银行自行把控，所以我们看到了目前大多数城市把利率下调到了3.1%左右，甚至到了2开头，而对比目前存量房的房贷利率，即5年期LPR3.85%，确实差距是越拉越大。在这样的情况下，依然会出现较大范围的提前还贷潮，这对银行资产端的损失还是蛮大的。

　　所以，在存量房贷款利率端银行的有继续降低的动力和压力。

目前，存量房房贷利率具体的调整方案还没有出来，按50个BP的预估下调幅度，前面提到的目前存量房贷款会由3.85%变成3.35%，相当于每个月房贷，又能少还几百，上千元，这在某种程度上也算是一种广义的发钱。

从目前货币政策的趋势来看，未来依然还有释放流动性的政策出台，所以我建议准备提前还款的朋友，还是再等等，不差这几个月的利息。

关于提前还贷，有些人是因为现金流的问题，降息了，可以缓解现金流的压力；有些人是因为存、贷利率差，如果存款利率也同样下跌，那么这个贷款利率下跌就没有意义；还有些人是因为收益率的问题，在没有其他高于贷款利率的情况下，从财务角度来说是最有利的。

我之所以建议大家等等，是因为近两年各种货币政策出台的频率太高，市场变化太快，而我们的房贷都是中长期，几十年的贷款周期。我觉得至少应该等政策相对稳定下来后，再根据自己的情况进行判断，是否需要提前还房贷。在目前的政策动荡期，不建议过快、过急的下判断。